La hipoteca es una garantía inmobiliaria que asegura cumplimientos de obligaciones sin desposesión del deudor. Requiere inscripción registral para publicidad y es indivisible.
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae exclusivamente sobre inmuebles y se constituye con el propósito de asegurar el cumplimiento de una o más obligaciones, propias o de terceros. Es una garantía sin desplazamiento; esto es, no supone la desposesión del deudor. La seguridad en esta garantía no se da a través de la posesión del bien, sino mediante la afectación jurídica del inmueble vía registral, que permite su venta judicial y cobro preferente en caso de incumplimiento de la obligación garantizada.
El régimen general de la hipoteca está previsto en el Código Civil, en los siguientes términos:
- Artículo 1097.- “Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.
Una de sus principales características es La Accesoriedad. La hipoteca es un derecho accesorio al crédito. En efecto, dicha garantía se constituye con la finalidad de asegurar el cumplimiento de una obligación. Ambos van unidos: Crédito (principal) y garantía (accesorio). La hipoteca depende así de la obligación que asegura, ya que una garantía se justifica en la necesidad de ver satisfecho un crédito. Así mismo de acuerdo con el numeral 3 del artículo 1099, del Código Civil, uno de los requisitos para la validez de la hipoteca es que el gravamen se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La publicidad de la hipoteca conlleva que ésta sea un derecho de constitución registral, porque al no existir desplazamiento de la posesión a favor del acreedor hipotecario, los terceros requieren de un mecanismo que les permita conocer la existencia del gravamen.
Por otro lado, la hipoteca es indivisible. Así lo dispone expresamente el artículo 1102 del Código Civil, según el cual “[l]a hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados”. Este carácter puede apreciarse tanto con ocasión del inmueble hipotecado como con relación al crédito garantizado. En el primer caso, no importa la división del bien gravado, la hipoteca subsiste por entero en cada una de las partes divididas. Cada porción del inmueble responde por la totalidad de las obligaciones garantizadas, sin que su separación perjudique el derecho del acreedor.
Una vez inscrita la hipoteca, y al cumplimiento de la obligación, se extingue la misma, por lo que se debe de proceder a levantar la hipoteca dejar sin efecto su inscripción en los Registros Públicos. Se entiende que la deuda fue cancelada.
La razón es que este proceso supone transmitir al Registro de la Propiedad la extinción de las cargas hipotecarias del inmueble tras el pago de la hipoteca. Así, si en un futuro quieres vender la vivienda o constituir una segunda hipoteca, por ejemplo, la información registral reflejará la situación real de la propiedad.
Para levantar la hipoteca, primero se debe realizar una minuta en la que conste la voluntad del banco o prestamista de levantar la hipoteca. La minuta la emite el banco, el prestamista o la persona natural.
Luego, el interesado irá a un notario para que incorpore la minuta en una Escritura Pública, que, entre otros, debe tener la firma del acreedor (banco o prestamista) como constancia de su voluntad de levantar la hipoteca.
Además, debe indicar la partida registral (tomo y foja, ficha o partida electrónica) en donde se encuentra inscrita la hipoteca.
Con la firma de la escritura pública, el notario emite un parte notarial para su presentación al registro. Este paso implica pagar la tasa registral para levantar la hipoteca.
Dra. Rina Bendezú Hernández
Abogada - Área Registral, Notarial & Civil
